オアフ島不動産マーケットの概要ー2017年6月
ホノルル不動産役員会の厚意で、地元の経済専門家ポールブリューベーカーは、TZエコノミックスに一般的なアメリカ経済と同様に地元ハワイの経済と不動産マーケットの概要に関する彼の視点を共有した。
ポールのプレゼンテーションは、いつも洞察力がある。昨年の要約：オアフ島不動産マーケットの概要−2016年6月と、今回のレポートをくらべてみましょう。
私たちは、ポールのプレゼンテーションと彼の現在のオアフ島不動産マーケット概要が、実によく観察されていることにとても感謝します。下記に、2017年6月14日のホノルルHBR地域ミーティングのプレゼンテーションでの主観を削除した箇条書きのノートを挙げてみました。
すべてのグラフ（表）はポールブリューベーカーのものですーTZエコノミックス：
1.) 全米とハワイ経済：
- これは現在の経済展開がはじまってから8年目を記念している。すべての展開は平均して8年と表される。
- 現在の全米GDPの成長は2.1%。ハワイのGDPの成長はこの2年間でだいたい1.6%になる。
- 就職率の回復は2010年に開始。2015〜2016年までにハワイの支給額は完全に回復し、さらに成長を続けている。就職率の成長はゆっくり成長を続けている状況だが、ここ最近で減速した。
- ハワイの失業者率は、2.5%〜3%まで落ち込んだけれども、まだ底まではきていない。
- ホノルル主要CPIインフレ率は現在2.3%で、2008年から2%のあたりを維持し続けている。
2.) オアフ島不動産：
- この時点では、状況が目まぐるしく変化することはない。適度に持続可能なペースの販売成長は、何か予測不能な事態が起きるまでは、持続するでしょう。
- 2020年（この7年）以降は、単一家族の家、そしてコンドミニアムはどちらも着実に安定して4%と3.9%にそれぞれ増加しています。これは過去に見られた乱れた変動はなく、長期間に渡る増加傾向の、安定した継続を表している。
- 過去5年（2012年中盤から2017年中盤）の安定した価格増加率とそれ以前の大幅に不景気だった5年（2003年から2008年）の価格増加率をくらべてみましょう。
- 単一家族のコンドミニアムは、2012年以降もっと買われている。
- 2012年中盤以降（過去5年）、オアフ島不動産は、単一家族の家が4.3%、コンドミニアムは4.9%と際立って、着実にそして安定した増加を見せている。
- もっと手頃な価格幅のコンドミニアムが、簡単に手の届く目標としてあります。単一家族の家とくらべて、限度のあるコンドミニアムの供給が高い需要を生み出し、最近の増加傾向にあります。
- 4％の増加（写真#5 & #6) マイナス2％のインフレ（写真#3）ということは、1970年以来長期に渡って収束的に、私たちは年換算で約2％のインフレをハウジングの増加で調整している。
- この安定して持続した成長は、ここ10年を通して続くはず。
- ’月の棚卸し’で2013年以来2.7ヶ月も際立って低く安定した数字を見えている。
- ’スクラーツカーブ’（マイクスクラーツから取った名前）は月の棚卸しで、平均的な増加と価値の下落率との関係を見せている。安定したバランスのマーケットは、棚卸しから約6ヶ月続いていると見られる。
- 少ない市場日 〉低い月の棚卸しに伴なうはやい吸収
- 1996年と2011年の間で2.7ヶ月の棚卸しは過去最低の数字で、10%プラスは大幅な増加率と見なされるだろう。
- 2012年末以降、月の棚卸し額はだいたい3で、これは、買い手と売り手市場の中間の安定した関係が、6ヶ月の棚卸しで上手に低い数字を維持し続けている。しかし増加は、4.5%あたりという適度な数字のみだ。この新しい原動力は、黄色いボックスに見られる。
- 2.7ヶ月の棚卸しは、以前になされた販売価格をまだ光り輝かせていない。
3.) ハウジングの値ごろ感
- ハワイは決して安くなく、オアフ島の現在の住宅ローン借金額は収入に対して33.4%。これは、過去7年間で決して高い数字ではない。2010年以降は安定していて、ここに幻想はない。
- 値ごろ感は危機的ではない。家の価格と名目収入のどちらも4%上昇している。
- 値頃な家の不足が問題なのです。– 現実に：今日の値ごろ感は、今までで一番いい状態であるが、住宅の供給が制約されている。
- 工事費額の成長は、2.2%のトレンドに対して中間の1.6%と収束。1.6%の工事費額の成長は、2%のインフレ率から遅れている。
- 2008年から2015年のあいだ、オアフ島の転売ユニットの買い手のうち78.5%が地元ローカルだ。
- Hawaii 78.5% ハワイ78.5%
- Other State 7.7% その他の州7.7%
- California 6.1% カリフォルニア6.1%
- Japan 5% 日本5%
- Canada 1.2% カナダ1.2%
- Other country 1% その他の国1%
- Korea 0.25% 韓国0.25%
- China 0.2% 中国0.2%
- もし効果で高級なユニットだけで、値ごろ感のあるユニットが十分に建てられない場合、このサイクルには自滅的な要素があるので心を配らなければならない。
- たとえば、値頃なプロジェクト801 South Stの場合（2015年完成）、これは一般労働者に向けた価格だった。96％がまだ売れていなくて、この先も売れない。これらはかれらの家として債権になっている。
- 私たちには801 South Stのような、ホノルルの不動産マーケットを維持させる、もっと値ごろなプロジェクトが必要だ。
- ハワードヒューが4年前に開発をはじめた、お金持ちの買い手に向けての新しい高級コンドミニアムに注目したカカアコのプロジェクトは成功の見込みがある。次の年には、成長を維持、存続を保証するためにも一般の労働階級に向けた新しい開発が必要だ。
4.)金利とフェデラルファンド方針：
- http://www.FederalReserve.gov は2020年までのフェデラルファンド率が2.97%まで上昇す見込みだという構想のチャートを見せている。
- フェデラルファンド率は現在、1-1.25%。もう一度、本年度末に1.375%まで上昇する見込みだ。来年度、2018年には3度上昇し、2.1%まで上がる見込み。
- 徐々に方針の調整を取り除き、適度に残しておくと – すべてうまくいく。
5.) 結果と概要：
- ゴルディロックス–安定した継続成長の状態は続く…。
