物件を購入しようとしていることに興奮しているけれども、前にすすむのを渋っている買い手によく会う。しばしば買い手は、”とくに急いでいない。望ましい取引が来た時に教えてくれ”、と主張する。買い手の気持ちでは、望ましい取引は、6ヶ月前に有利な価格で売れたいい物件。残念ながら、その物件はすでに売られている。そして、上昇する6ヶ月前のマーケット価格は、もはや現実的ではない。
おそらくこのような買い手は経済的または精神的に、購入する準備ができていないかも知れない。しかし買い手は、直近の市場の証拠をまちがって解釈し、判断を遅らせていることもある。当ブログでは、望ましい取引を待っているときに覚えておくべき3つのことを述べている。
1. 不動産市場に勢いがあり価格が高く見えるというだけで、価格が将来的に落ちる訳ではない
ハワイの不動産買い手は、彼らの予算制限に対し、なぜ今の不動産価値高いのか理解することが難しい。2008年から2010年のあいだ、金融不安と大不況で、ハワイの不動産価値が0％から60％価格崩壊するだろうという大胆な予測をしている多くのカリフォルニアからのビジターがオープンハウスに訪れた。これは、カリフォルニアの大半のマーケットに見られた出来事を基にした見方だった。ハワイの実際の下落は、オアフ島の家とコンドミニアムの平均販売価格から、わずか10％だけに終わった。近年の歴史的な大不況にもかかわらず、オアフのマーケットは際立ってうまく止まった。着実な経済改善と3.5%の個人収入成長予測の維持に伴って、オアフ不動産販売は、同じようなレートで上がり続けると予測している。偏った考えを望んでいる犠牲者にならないように。オアフの平均的な販売価格は、より高く動くような平衡を保っている。ローカル（ハワイ在住者）の需要継続に加えて、海外からの需要も同じく上がっているようだ。ハワイ不動産は、世界各国からやってくる買い手の地球規模の売買品だ。
歴史的データは私たちを助けてくれるため、a.) オアフの値ごろ感に対するさらに客観的な絵をもつ、そして、b.) 価格の変化変動の可能性を確認すること。
a.) ローカルの買い手にとっての値ごろ感とは、オアフの中間価格の物件のための住宅ローン平均支払いコストが、オアフの中間家計所得に対し何割ほどあるかで定義される。1976年以来、わずか2度だけオアフの値ごろ感は今日よりも有利になった。それは、1976年から1977年と、1998年から2004年の期間だ。実際、以下の図からもわかるように、オアフの今日の中間所得に対するローンの割合が過去と比較してもかなり低く、歴史的な最上位の割合からかなり離れている。
b.) 供給と需要の変化は、価格の変動よりも先行している。下記グラフはどのような需要であるかを示しており、クローズした物件の販売数は2009年以来着実に上昇している。価格も最終的に、その数年後にじり高が続いた。低めの落ち込みと低めの高値という季節的なパターンを除いては、私たちは上昇価格傾向が続くと予測する。価格がより優勢になる傾向が変化するよりも前に、ユニット販売数が軟化している変化をより重視してください。差し当たり、上昇は続く。ここにバブルはない。
2. マーケットは私たちを待ってくれない
– 最近、買い手が6ヶ月前のマーケットと一貫した価格レベルでワイキキのコンドミニアムのオファーを提示した。問題は、このコンドミニアムに関しては、6ヶ月前に市場に8ユニット出ていたのに対して2ユニットに減ってしまったことだ。買い手は、2つの物件に対しそれぞれオファーを出したが、ほかの3人の買い手と競い、リスト価格よりも高いオファー金額に負けてしまった。証拠として在庫のレベルが下がり、マーケット全体の上向き傾向が続いたことから見られる。在庫レベルが数ヶ月に渡り下がると、$50,000ほど価値が上がる傾向にある。買い手は彼のオファー価格を調整する気がなく、今日の不動産市場の現実で残念ながら物件を手にすることなく終わった。
– 今年のはじめ、カカアコのコンドミニアム購入を来年まで延期することに決めた買い手に出会った。代わりに彼は1年間の賃貸契約にサインした。前述の、彼の市場に対する理解が不確かな見識だったからだ。今回、待っていることがどうなるかを見ることにした。マーケットが下がることを待っていることは、しばしば、次第により高い価値になり市場から締め出される結果になる。
– 2002年に戻って、ある買い手はホノルルの一軒家を買う準備が出来ていたが、固定資産税の査定価値以上は払わないという、自らに課したルールを設定した。問題は、固定資産税の査定価値の真の市場価値が1-2年後れを取ることだ。これはまるで、あなたの車をバックミラーだけを見ながら前に進んでいるようなもの。2002年のように市場が上昇したら、真の市場価値は固定資産税の査定価値よりも大いに高くなる。 私は、このお客様を手伝うことができず、ハワイで彼が家を買ったかどうか知ることもできないことを後悔している。2009年に物件の価値が固定資産税の査定価値にくらべて初めて低くなったはものの、もしそれまで購入を待っていたとしたら、彼は2002年にくらべて2倍の額を払い、加えて7年間の賃貸料を窓の外に捨てていたことになる。
3. 常に探し続けプランBを持つ
買い手は時々、ちょうどオファーの準備をする前にエスクローに入ってしまった物件に夢中になることがある。買い手のチャンスを逃したことに対する失望は、次のステップを決めることに対する麻痺作用を引き起こす。誰かほかの人が物件を購入したとしても、買い手が必要で欲しがる唯一のふさわしい物件だったわけではない。残念ながらその家は販売されてしまい、もはや手に入れることはできない。起こってしまったことは取り返しがつかないのだ。
もしこの出来事があなたに起こったとしたら、すばやく前へすすむようフォーカスをシフトし、次のふさわしい機会を探し、物件の供給状況を注意深く分析するのが賢明だ。不動産市場の知識を培い、腕のいい交渉をし、誰か他の人が動く前に次の物件を確保しよう。2度も見逃したくない。悲しんで嘆いた”こうすべきだった、こうできた筈”といった思考が、失った過去の苦い経験が若干の恩恵を持たらすでしょう。いつもプランBを持ち前へすすまなければ、過去に行きづまったまま終わってしまう。
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