弊社ではワイキキのホテルコンド関するお問い合わせを週に数十件いただきます。先週は夜9:46に中国のある男性から「ホテルコンドを10ユニット買うために予備調査をはじめた」と電話があり「大幅値下げがあるはずだ」と誰かから聞いたようなのです。
多くの人が同様の期待を抱いているようです。コロナ禍においては特にホテルコンドでこのような期待感が高まっています。これまでにないほど多くのバイヤーが購入準備を整え今か今かと絶好のタイミングを待っています。皆、多額の利益に高い期待を寄せています。
ではホテルコンド市場の動向を見てみましょう。
- 大幅値下げはどこにあるのでしょうか？
- 準備の整った意欲的なバイヤーのうち誰が最終的に不動産を購入し大儲けするのでしょうか？
「トラブルに陥るのは知らないからではなく、知らないことを知っていると思い込んでいるからである」〜テイラーピアーソン
大きな志は確かに大切です。しかし、その期待はどれだけ現実的でしょうか？希望的観測の可能性ではなく、信頼できる結果の可能性について考えているでしょうか？なんの問題もないのでしょうか？
- 観光業及びホテルコンドの歳入回復には予想以上に時間がかかりそうです。
- 大幅値下げはそれ以上に当てにならないでしょう。
このふたつの分析は互いの矛盾しているようにも思えます。いったいどうゆうことなのでしょうか？
私は水晶を持っている訳ではありませんし、夢を壊すつもりもありません。
弊社は読者の皆様がより賢明な結論を出せるようユニークで有益な見識をブログで紹介しています。嘘の約束、過剰な期待感、一攫千金話に騙されないでください。正しい心構え、適切な計画、強い意志と実行力によって成功を手にする事ができるのです。
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市場周期を構成する4つのフェイズ
不動産市場は4つにフェイズを滑らかに移動しながら上昇と下落を繰り返します。
- 回復
- 拡大
- 過剰供給
- 後退
簡単に言うと、上昇とは価格を引き上げ売り手市場となる需要の増加を意味します。一方、下落とは価格を引き下げ買い手市場となる需要の減少を意味します。
バイヤーは上昇市場において下記の3つのステージを経験します。
a) ごくわずかなバイヤーだけが価値の向上があり得ると信じて慎重に買い始めます。
b) 楽観視ーバイヤーは価値の向上が起きていること、その機会であることに気づきます。
c) 高揚感ー皆がすべて永遠に良い方向に向かっていくと思い込みます。
セラーは下落市場において下記の3つのステージを経験します。
a) 否定ーこれは一時的な急下落に過ぎないと考えます。
b) 不安ーこんなことはあり得ない。どれくらい続くのか、どこまで下落するのか不安に陥ります。
c) 降伏ーこれ以上は耐えられない、もう逃れたいと思うようになります。
関連記事: 「物語の結末やいかに？」をご覧ください。
以下、市場周期の図表では、左に縦軸が需要を示しています。これは「ホテルコンドの売上件数」を示しています。
ホテルコンドはもともと収入源として期待する投資家が買っていました。もちろん、弊社のクライアントのなかには収入の有無に関係なくホテルコンドのライフスタイルを好んで選んだバイヤーも若干いました。
しかし、ホテルコンドを買うバイヤーのほとんどはキャッシュフローとライフスタイル、つまり「収入+別荘所有」の両方を目指しています。この収入への期待が人気を高め、需要を押し上げ、高査定へと繋がります。
他の不動産では起こっていない価値の上昇がホテルコンドで起きているのはこのメカニズムによるものです。
関連記事: 「ワイキキのホテルコンド：家賃収入か、優雅なライフイフスタイルか」をご覧ください。
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ホテルコンドが賃貸収入の可能性で評価されるとすれば、ホテルコンドの大幅値下げはどこにあるのでしょうか？
これを聞くと私はフェルミのパラドックスを思い出します。フェルミのパラドックスとは、「銀河系には私たちが住む太陽系の太陽のような恒星周辺に居住可能領域とされる岩石惑星が3億も存在している。ならば、宇宙人たちはどこにいるのだろうか？」という矛盾を提起した言葉です。
我々には宇宙人がどこにいるのかわかりませんが、ホテルコンド関しては期待が持てるかもしれない考えがあります。見つけにくい大幅値下げを探すお手伝いをいたします。最終的な結論は今想像していることとは違うかもしれません。
専門家が出す予想の信憑性については以前のブログで述べたとおりです。今後の展開は誰にも分かりません。しかし、我々が今分かっていることもあります。
3つの市場？
下記はホノルルの3つの市場区分の需要と供給を示した表です。
- 一軒家： ホノルル、110万ドル以下(物件状態:優良及び平均以上)
- 居住用コンドミニアム： カカアコ、アラモアナ、マキキ、80万ドル以下(物件状態:優良及び平均以上)
- ホテルコンド： ワイキキ、80万ドル以下(物件状態:優良及び平均以上)
表では3)のホテルコンド以外に 4)アラモアナホテル、5)トランプタワー、6)リッツカールトン、7)イリカイ の大手ホテルコンドのデータものせてあります。
- 供給：売出し中(A) ACTIVE
- 需要：過去6ヶ月の売却物件(C) SOLD
- (B) In Escrow（契約手続き中）：近いうちに売却済みとして上がってくる数値を示しています。
最後の列はMonths Of Remaining Inventory(MRI)の指数を示しています。販売中の物件数を月々の売却済み物件数で割って算出されます。(販売中物件数)÷(売却物件数÷6)）
- MRIが5〜6の時が一般的に市場の均衡が取れている時です。
- MRIが下がると在庫が少なく売れ行きが良いといことになり、俗に言う売り手市場となります。
- MRIが上がると在庫が多く売れ行きが良くないことを意味し、買い手市場となります。
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変調K字回復？
商工会議所はアメリカ経済がK字回復を見せていると表現しました。
テクノロジー、Eコマース、一部の小売業界は完全に復活し景気が良くなっています。しかし、飲食、旅行、サービス業は未だ困窮しています。
同様にホノルルの一世帯用一軒家は飛ぶように売れていることがわかっています。新型コロナウイルスの感染拡大にもかかわらずと言うのではなく、新型コロナウイルスが猛威をふるっているから売れているのです。居住用コンドミニアムの販売は着実に回復しています。しかしホテルコンドの販売は軟調でいくつかの明白な理由のため不人気のままです。
例に挙げたホノルルの3つの市場区分には、ホテルコンドの需要が低迷するなか、一世帯用一軒家とコンドミニアムがそれぞれの成長線を描きながら伸びを示すK字回復が見られます。これは想定内の結果です。
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ふたつの金融危機: 2009年 vs 2020年
2009年の大不況では、ホテルコンドの歳入が約50%落ち込みました。極端な例では、アラモアナホテルなどホテルコンドの評価額が歳入の持ち込みに沿う形で50%も下落しました。そのほかにもイリカイのホテルコンドは、アラモアナホテルほどはないものの価格が25%下落しました。(2007年から2011年)
2020年の新型コロナウイルス危機ではホテルコンドの歳入が94〜100%に落ち込みとなりました。しかし、価格は下落していない、これは何故でしょうか？
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資金調達レバレッジ – 自己資金を投資する？
アラモアナホテルのコンドミニアムにはハワイ州最大規模 となる1,150のホテルコンドユニットがあります。その多くは300平方フィートに満たない小さなスタジオタイプでキッチンもありません。2009年の経済危機以前に投資家が組むホテルコンドのローンは、キッチンのないユニットですら資産価値比率80%を即決で受けられていました！
借り入れを起こすことはもろ刃の剣です。収入が落ち込むとキャッシュフローがマイナスに転じて投資家はローンの支払いに積極的でなくなりました。価格は下がり始め、エクイティが20%下ると投資家は離れていきました。自己資金を投資することなく回復の見込みも少ないなか目減りする投資を持っておく理由はありません。金融機関の差し押さえが始まり、在庫数が急増、価格はさらに下落、負のスパイラルが渦となりました。
その際、融資機関は次の教訓を得ました。
- ホテルコンドに対する融資はリスクを伴うこと。
- 差し押さえを断行しても誰にも利がないこと。
住宅ローン融資機関はホテルコンド融資にあたり最低限必要な頭金を2009年の大不況以降30%に、新型コロナウイルス以降は35%に引き上げました。これはフルキッチン付き物件に対する条件です。今ではキッチンのない物件へ融資はほぼ皆無です。
その結果、2009年当時に比べると今日のホテルコンド市場への借り入れは極めてリスクが低いと言えます。
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差し押さえではなく返済繰延と一時的返済猶予
これらはいずれも不のスパイラルを繰り返さないために連邦政府が打った対策です。景気が後退するなかで差し押さえは事態を悪化させるばかリです。政府は是が非でも避けるべきです。
2009年とは異なり、今回は融資機関が煩雑な手続きが不要な返済繰延と一時的返済猶予という寛大な支援策を迅速に用意しました。なかには融資機関のほうから電話をかけてきて「3カ月の返済繰延を希望しますか？」と尋ねてくれるケースもありました。電話で、簡潔に、手続きが終了です。
なんとも奇妙な世の中になった気がしますが、市場の崩壊を避けるためには効果的な一手です。
関連記事：「ある不動産投資家の告白」をご覧ください。
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価格の粘性
粘性とは流れや動きに対する耐性を測る物差しです。
株式や投資信託は流動性の高い投資です。取引時間内には数百万人がリアルタイムで取引し、マウスのクリックひとつで事実上取引手数料がかからず行われます。株式の値が一日に10％以上動いたりするのはそのためです。
不動産の場合、流動性はほとんどありません。物件を売り出す準備期間、エスクローまでのマーケティング期間、さらにクローズまで30日から60日かかります。不動産価格は、流動性が低く、粘性が高く、需要と供給の変化に対する反応が遅いのです。
ホテルコンドの価格は依然軟調のまま進む様相です。しかし、どの程度軟調なのかはどれだけこの不景気が続くかによります。そうするとタイミングを計りたくなります。
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時間のひずみと誤った期待感
誰もが一日も早い景気回復を待ち望んでいます。しかし、いつ、どのような展開となるのかは誰にも分りません。不確定要素に慣れていくことが必要です。
私たち人間の脳は、パターンを探し、過去の経験とストーリーを使い、未来がどのように展開していくのか推測しようとします。我々は今回の危機全体のどれくらいを凌いできたのでしょうか？20％、50％、それとも80％？
セラーが経済危機の明らかな終息の兆しを待ち望んでいることからホテルコンドの価格は驚くべき回復力を見せています。セラーはまだ諦めていません。もちろん、終息の兆しがいつ見えるのか何の保証もありません。
ここに投資家を足踏みさせている誤った期待感のシーケンスを挙げてみます。
- 2020年3月：中国がウイルス感染拡大の終息に4カ月（1月から4月）を要した。－同様に3月から6月にウイルスを封じ込め7月にピークを迎える夏の旅行シーズンまでには元通りになるのでは？－失敗
- 2020年7月：ハワイ州の旅行禁止命令が8月に解除されればその後すぐに観光業が回復するのでは？9月になり…１０月になり・・・－失敗
- 2020年10月：大統領選前までにワクチンを接種できればその後すぐに観光業が回復するのでは？11月になり…12月になり…年末年始の帰省ピーク時になり・・・ー失敗
- 2020年11月：ワクチンが入手しやすくなれば観光業が回復し、その結果2021年初めには新型コロナウイルス感染者数が減少し観光客も安心するのでは？
- 2020年1月：アメリカの人口の70％がワクチンを接種し集団免疫を獲得するとされる2021年5月には観光業が回復するのでは？
これは希望的観測に思えます。誤った期待感も束の間、2021年初めには砕け散るかもしれません。今のところホテルコンドのオーナー多くは「否定」と「不安」の段階で、一日も早い危機の収束を期待しています。
空き物件を抱える不動産オーナーの我慢の限界を予測するのは困難です。タイミングと第二次経済刺激策で結果も変わってくるでしょう。今のところ諦める人はほとんどいません。コップ半分の水は、半分しか入っていないのか半分も入っているのか、ものは考え方次第です。
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空論家と実行家
熱意や野心を持つことは素晴らしいことです。しかし、行動を伴わないやる気は結局のところホラ吹きに変わりありません。等しいのです。ハワイを訪れ、以前にホテルコンドを見て回ったことがなければ、物件を購入する可能性は多少なりとも低いでしょう。多くの損益計算書を精査しても同じことです。
もしかするとご自身は例外的に購入に意欲的で準備が整っているかもしれません。
コロナ禍ではパレートの法則(重要な少数の法則)が作用しています。20%の意欲ある準備の整ったバイヤーが適切なタイミングと価格を見極めて実際に購入し、残りの80%は待ち続けるだけなのです。
我々は、成長する市場が第二段階に入った時に初めてそれに気が付きます。いずれは大多数の人にとって明らかな事実となりますが、その時点では競争が厳しく値下げ物件はなくなっています。
弊社ではハワイの観光業がいずれは立ち直り以前の絶頂期を超えると信じています。そして、洞察力と忍耐強さを持つ投資家にとってまたとない機会が今まさにホテルコンド市場で成長していると信じています。
この機会をものにするためには、次のことが不可欠です。
- 数か月間にわたりキャッシュフローが低水準になることを受け入れる。
- 今現在の低水準キャッシュフローに耐えるための十分な持久力を備える。
- 即決できるよう準備を整える。
Q:最安値でホテルコンドを購入するにはいつがベスト？
A:今後6～12カ月の間ならいつでも
ただし、販売希望価格は必ずしもセラーの真のモチベーションを反映するものではないので、オファーを提出してみなければ価格はわかりません。一方、販売希望価格はセラーの自制、希望及び希望的観測を反映するものである場合もあります。オファーしない限りセラーに質問することはできませんし、掘り出し物を手に入れることもできません。
Q:どのホテルコンドがお得？
A：ご予算に応じた物件TOP5をご案内します。ご連絡ください。
弊社は、長年にわたり数えきれないほどのワイキキコンドミニアムの売買を手掛け、多くの損益計算書を見直してきました。その建物やユニットがほかの物件に比べてなぜ好成績を上げているのかを熟知しています。最高級の建物の最高の掘り出し物を見極めるコツを知っています。
チャンスが豊富にあるわけではありませんが、見るところを心得ていればチャンスは存在するのです。
一般的には、
- 必要以上の固定費がかかる建物はお勧めしません。資金を食い尽くし、利益低下に追いやられてしまうからです。
- 物件管理の選択肢が限られているまたは制限がある建物はお勧めしません。
- 所有権の物件のみをお勧めし、借地不動産権はおすすめしません。すべての借地権物件の価値は、0方向に押し流されてしまいます。
数百件あるホテルコンドから条件にあったお勧めの物件を選ぶ際に、この作業をすることで大幅に絞り込むことができます。－さぁ、準備は整いましたでしょうか？
弊社は市場がどのような状況下にあってもバイヤー、セラーの代理人を専門に行うプロの不動産業者です。地球上でもっとも優れたサービスを提供できるよう日々努めています。仕事に誇りを持ち、お客様のお役に立てることをやりがいとしています。