－不動産所有者は資産価値が上昇すると誰もが喜びます。しかし、その結果高くなる固定資産税は誰もが払いたくないものです。
2018年12月15日、税務署からホノルル郡固定資産税課税通知書が発送されました。ホノルル郡全体の不動産評価額はで前年に比べ6.8％上昇しました。これにはオアフ島の一軒家、オアフ島のコンドミニアム、完成したばかりのカカアコ地区のコンドミニアムも含まれています。
評価額が上がるのは嬉しいことです。しかし、所有する不動産の評価額が市場価格よりも高いとなるとどうでしょうか？査定官の手違いで過剰評価されることはあるのでしょうか？しかるべき固定資産税より高い税金を払いますか？
もちろん答えは「ノー」ですね。幸い、固定資産税課税評価額に対し不服申し立てを申請することができます。どのような場合に不服申し立てができるのかを見ていく前に、まずは不動産評価額の決定プロセスを理解しましょう。
カリフォルニア州のプロポジション13（反固定資産税条例）とは異なり、ホノルル郡（オアフ島）のすべての不動産は、前年10月1日から当年6月30日の間の販売実績と比較して年に一度10月1日に査定されます。不動産所有者は10月1日査定の通知を早ければ12月15日に受け取ることになります。新たに査定された評価額は7月1日から始まる翌年度の固定資産税算出に使用されます。
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問題は評価額が適正か否かということです。評価額に50万ドルの差があると、税額にすると税率0.35％の居住用物件で年間1,750ドル、税率1.29％のリゾート用物件で年間6,450ドルの差が発生します。
査定官は実際に査定物件や比較対象となる物件を視察して査定するわけではありません！書類上で物件の規模や築年数が類似していれば、査定物件と比較物件との相違点に気がつかない場合があります。
実際のシナリオ例を見てみましょう。
1）一軒家Aは、ビーチから離れたオーシャンビューもない、交通量の多い高速道路沿いの土地にあります。一方、比較対象となる最近販売された隣の一軒家Bは、同様の大きさ、築年数で、交通量の多い高速道路から一区画離れたビーチに面した土地にあります。一軒家Aは高速道路沿いであることがから100万ドル、最近販売された比較対象の一軒家Bは素晴らしいオーシャンフロントの立地にあることから300万ドルの価値があるとします。市場ではなんと200万ドル差額がつくことになります！
2）コンドミニアムでも同様のことが起こりえます。コンドミニアムAは騒音が聞こえる通り側にあり、ごみ収集車が回収にやってくるゴミ置き場の隣、オーシャンビューはありません。コンドミニアムBは同じフロアでも視界を遮るものがない海側にあり、最近コンドミニアムAの想定販売額よりも50万ドル高値で販売されました。このような状況の場合、ふたつの物件の市場価格に大幅な差があるにも関わらず査定官は物件の異なる特徴に気づかず同じような査定結果を出してしまうことがあります。
いずれの例でも、眺望、立地条件で物件Aは物件Bに比べて劣っており、市場価格を上回る不当な査定となってしまいました。査定官は物件Aがより優れ価値が高いことに気づかずに、類似物件を比較対象として査定をしてしまいました。
砂の城
どのような場合に不服も仕立てするべきか
所有する物件の固定資産税課税評価額が実際の市場価格よりも10％以上高いことを証明できる場合は不服申し立てを申請するべきでしょう。査定官には10％の誤差であれば認められる権利があります。課税評価額のわずかな差であれば、審査官が評価額を修正するのに十分ではないかもしれません。しかし、私は、上記の二件の例のように評価額が市場価格よりも20％、30％高く評価された事案を見てきました。
所有する物件がこれに当てはまるのであれば、不服申し立て申請をお勧めします。ただし、ここで付け加えておきたいことがあります。
課税評価額引き下げを希望する理由は、a）市場価格を不当に上回っているからですか、またはb）条件の劣る比較物件を引き合いに引き下げ交渉が可能だからですか？
それでは、上記の例で挙げた魅力があり価格もより高い物件Bを所有しているとします。所有する物件Bは眺望、立地ともに優れた条件で、市場価格に近い評価額がつきました。しかし、眺望、立地条件が劣る最近販売された比較物件は物件Bの評価額よりも安く売却されました。
所有する物件の評価額よりも低い価格で比較物件が売れたからといって、不服申し立てを申請することができるでしょうか？または、するべきでしょうか？この状況を言いかえると、物件Bには市場価格に近い評価額がついたにも関わらず条件の劣る物件よりも高い税金を払いたくないから申請するということになります。
有利な知識を持ってすれば、査定官は不服申し立て申請に対し妥当ではないと明確に証明できないかもしれません。この場合、不服申し立ては可能でしょうが、はたして申請するべきでしょうか？これはモラルの問題と言えるでしょう。
不服申し立ての方法
不服申し立て申請書BFS-RP-P-51はこちらからダウンロードできます。
申請は、1月15日までに50ドルのデポジットを添えて、Eメールでオンライン申請するか下記の事務所で直接申請することができます。
1）不動産部ホノルル事務所 住所：842 Bethel St. Basement, Honolulu, HI 96813
2）不動産部カポレイ事務所 住所：1000 Uluohia St #206, Kapolei, HI 96707
1月15日の締め切り前であれば、不服申し立て申請ホットライン(808) 768-7000が開設され、質問や不明点を問い合わせることができます。
申請書と申請説明書は以下のとおりです。
