“現在の持ち家を売ることを前提に、次の家を購入することができるか？” すでに持ち家のあるお客様で、新しい家が必要なときによく聞かれる質問です。
では、双方の住宅ローンを同時期に払うだけの十分な現金と 強い経済力がない場合のホノルル不動産市場にて成功するための戦略を比べてみましょう。
戦略＃1：’売る前に買う’ → お勧めではない
”現在の持ち家を売るときに、ちょっと新しい家を見てオファーをしたくなっただけ”。
このようなアプローチはうまくいく、という説がありますが、残念ながら下記のような欠点があります。
A.) 現在の持ち家の買い手がまだいない。B.)実際にまだ市場に出ていない。C.)売却するための準備がまだできていない。D.)大半の売り主は自分の物件を、買い手の家が売れるまで通常待たない。
ごく少数の売り手は、このような買い手との契約に寛大な考慮をすることがある。その際には、買い手の現在の持ち家に対して、通常ふたつの条件を示す。1.)最高額を要求する場合、そして2.)72時間のキックアウト条項。これは売買契約の際に売り手が、さらにいい条件のオファーを受け入れることができるようにするための特別な条項です。というのも、買い手が現在の持ち家を売り払うことができなくなるような不測の事態に備えて、72時間後にさらにいいオファーが出た場合、売り手がほかの買い手に売ることができる、というもの。
’買う前に売る’戦略が、買い手にとって弱い交渉の立場におかれているのがわかるでしょう。さらに、あなたは弱い立場の売り手になってしまいます。なぜなら、現在の持ち家を早く売ろうとするプレッシャーにさらされるからです。これではまるで、糸の上に圧されているようなもので、よくありません。
戦略＃２：’買う前に売る’ → より良いアプローチ
家を買う前に売ってしまい、路頭に迷いたくないと思われるかと察しますが、売ることと買うこと両方の戦略の流れを慎重にみてみましょう。
ステップ1： 現在の持ち家を最高額で売れるよう準備する
a.) 家の中を整理整頓、きれいに保つ
b.) 必要な箇所の修理修繕を完了させる
c.) 家の内装、外装がよりよく見えるように完成させる
私たちの狙いは、人目をひく家の外観と最大のマーケット露出度で、たくさんのふさわしい買い手に、できるだけの最高額で、マーケットに存在し続けるようにすることです。
ところで、刺激を受けて新しい家を探すことは、悪いことではありません。覚えておきたいのは、あなたが見ているどの家も、強いオファーが出て売るまでに長い時間をかけているということです。われわれの焦点は、現在の持ち家を最高額にすること。
ステップ2： 求めていた価格を支払える買い手が現れた場合、2つの大切な条件を売買契約書に付け加えます。
1.) ”売主は7日以内に適切な代わりの物件を購入する売買契約ができた場合のみを承諾する”という条件
2.) “売主は、クロージングの3日前まで現在の持ち家に住むことができる”。この方法で、あなたは新しい家に入るまで、2日間は掃除とカーペットクリーニングに費やすことができます。そうでなければ、新しい家のクロージングで鍵を受け取る前に、すべての荷物と引っ越しトラックとともにホテルへ泊まらなければならなくなってしまいます。
私たちは何度もこのような交渉に成功しており、ほとんどの買い手が7日間という期間を辛抱強く待つことができ、さらに3日間の引っ越しに関しても同意しています。
ステップ3： あなたの現在の持ち家の売買契約条項が承諾されたら、私たちは適切な代わりの家を積極的に探しはじめます。ハワイは相対的に小さな市場です。2日以内でふさわしい代わりの家をすべて見ることができ、どこにオファーするか確認することができるでしょう。うまくいけば、7日以内に代わりの家の候補の購入契約書を承諾することが可能です。
ここに、いくつかの望ましい状況のシナリオが挙げられます。
1.) ベストなシナリオは、売買契約書が承諾され、次のような重要な特別条項が加えられること。”この売買契約書はあなたの現在の持ち家の売却取引と同時に起こります”。なぜなら、あなたの現在の持ち家はすでにエスクローに入っており、あなたは強い交渉の立場にあります。あなたは売り手にとって黄金のように見え、売り手はあなたのオファーをよろこんで承諾するでしょう。そこには、’キックアウト条項’のようなシナリオはまったくありません。
2.) もし、とても良い代わりの物件が見つかったとしても、7日以内の条件期間に承諾されることができなかった場合、私たちはさらに数日間の延長期間をあなたの持ち家の買い手に交渉することができます。
3.) もしこの条件付きの期間内にふさわしい代わりの物件の保証がされず、あなたまたは買い手が購入契約をキャンセルする場合でも、何も失うことはなく、あなたには現在の持ち家がまだ残っています。引き続き、あなたの家を市場に出し、次の買い手が現れるのを待つだけです。
4.) もうひとつのオプションとして、代わりの物件のエスクローのコンテンジェンシーをはずし、代わりの家が保証されないままの状態であなたの家を売ることができます。このオプションは、２つのゴールの１つだけ解決されるので、ある意味理想的といえます。あなたは自分の持ち家を最高額で売ったのです。しかし、あなたにふさわしい代わりの家を手に入れないまま、二度も引っ越しすることは避けられません。あなたはすでに持ち家を販売し、いずれかは、最大の経済力と交渉力を持って代わりの家を見つけることができるはずです。
—’買う前に売る’戦略は、もっとも正しいアプローチです。’売る前に買う’戦略に比べても利益が全くちがいます。あなたは売り手側でも買い手側としても、もっとも強い交渉の立場におかれます。
大事なことは、あなたの利益が最大に得られること、また家がなくなるようなリスクを緩和するタイミングが合うこと、こうした条件が個別の契約書に正確に書かれていることです。
おわりに：ベストな戦略を選択すると
1.) あなたの現在の持ち家の売値を、もっとも高く得ることができる。
2.) 次の家を買う際、もっともいい条件で取引ができるよう、購入時の力を高めることと最大の交渉力を持つ立場におくことに成功できる。
3.) 万一、適切な代わりの物件が求める金額と条件でなかった場合、あなたが現在の家をキープできる、というオプションを維持できる。
4.) あなたが二度、引っ越さなければならない状況を回避できる。
もし、このような大きな成果を望まれる場合は、弊社まで連絡くださいませ。
