不動産投資物件から得られる賃貸収入は楽しみであり儲かるビジネスになり得ます。しかし…。
新型コロナウイルスにより下記の二つの理由から賃貸収入の見込みに一時的な変化が起きました。
１）立退き猶予措置 ― 現在は、新型コロナウイルスの影響による賃貸料の滞納がある場合、賃借人が立ち退きを強いられることはありません。アメリカ全土で2020年12月31日まで家賃の支払いが猶予されており、これが延長される可能性もあります。
原則、立退き猶予が解除となるまで、または、賃借人が支払いを再開するまでは実質タダ住まいとなるのです。立退き猶予が解除になったとしても、賃借人が本人の過失によるものでない経済的苦境にある場合、滞納家賃の取り立てをすればその冷酷な対応に批判を受けるかもしれません。
もちろん、立退き猶予の保護下にあるからといってすべての賃借人が家賃を滞納するわけではありません。しかし、家賃の滞納に対して大家がとることのできる手段は限られていて、キャッシュフロー減少のリスクは増加します。また、失業率が上がり続けている間は猶予期間を終えてもリスク長期化の可能性があります。
2) 姿を消した観光業 ― 近年、最も良い賃貸経営利益は短期賃貸からの収益でした。新型コロナウイルスの感染拡大以後、短期賃貸収入は皆無の状況です。観光業が回復しても、消費者行動が正常化し賃貸物件の稼働率が上がるまでの数カ月は賃貸収入に遅れが出るでしょう。
関連記事: 「ホノルル（ワイキキ）での合法バケーションレンタルガイド」をご覧ください。
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リスクの影響はどこまでおよぶのか？
以前のブログでも述べたとおり今後の見通しは誰にも分りません。
リスクの深さ: 金融危機が起こると短期賃貸収入が50%程度減少するのはこれまでにもありました。今回の新型コロナウイルスでは、短期賃貸収入が100%減少したのです。これを予測していた人はいませんでした。
リスクの期間: 新型コロナウイルスの先行きが見通せない以上賃貸収入の回復は予測不可能です。
ハワイ州では再び14日間の外出禁止令が発令されています。皆が警戒を緩め、持ち寄りパーティーや誕生日会など大丈夫だろうと思われる内輪の集まりをやってしまいました。
ドライバーの80%が自らの運転は平均以上だと信じています。ミレニアル世代の59%が老後の備えに宝くじ当選をあてにしています。果たしてどれくらいの人が新型コロナウイルスはインフルエンザのようなもの、マスクは高齢者が着用すれば良いなどと考えているでしょうか？
皆がマスク着用を徹底し、ソーシャルディスタンスを保ち、大自然の中で時間をすごすように心がけることが大切です。そうすればウイルスの実効再生産数が1を下回るでしょう。感染者数は韓国のように抑えられ、ロックダウンの必要性もなくなるでしょう。
単純なことのようですが、最大限の個人の自由と権利を求める社会ではなかなか簡単ではありません。
昼休みにマスクを外すといった小さな不注意が命取りになり兼ねません。一部の無責任な人の軽はずみな行動が皆の水飲み場を台無しにしてしまいます。ーコロナリスクがいつまで続くのか？そんなことは誰にも分らないのです。
リスクの深さ×リスクの長さ＝深刻度→未知数
ロングテールリスク:可能性と結果
ものごとはただ単に平均値を見ているだけでは深みにはまる可能性があり失敗のもとです。
ロングテールリスクとは、ある出来事が起こる可能性は低いがひとたび起こってしまうと悲惨な結果になりうるリスクのことです。われわれの多くは、よくある経済の減速や不況に備えて緊急時の現金をある程度準備しています。これは歳入が20%程度落ち込むときの話です。しかし、滅多にない100%減となれば企業も個人も破産してしまいます。
新型コロナウイルスから学ぶ教訓は、より周到な準備をしておくこと、そして次に来る滅多にないけれどもロングテールリスクの可能性がある出来事が起きても大きな損失が出ないよう手を打っておくことです。
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今後どうすればいいのか？
軍事戦略家ジョンボイドがOODAループとい考え方を提唱しています。OODAはとるべき行動の頭文字です。
Observe(観察)
Orient(情勢への適応)
Decide(意思決定)
Act(行動)
観察することは簡単です。しかし、観察対象があまりにも多すぎるとかえって裏目に出てしまいます。テレビのニュース縛られたり、見聞きすることに一喜一憂したり、置かれた状況のせいにして被害者意識を増大させることになってしまいます。結果、これらの認識が現実となります。固定観念が学習性無力感を導くことは良く知られているとおりです。
なかには一人ひとりのとるべき責任を果たし、情勢への適応、意思決定を行う人もいます。周囲の人を守るため、政治家の意見に耳を傾けるよりも科学的データに基づいたウイルス感染拡大リスクを減らすマスク着用が重要だと認識しています。
観察、情勢への適応、意思決定というステップが投資の風向きの変化を読む手掛かりとなります。私たちは新しい環境に適応するため帆の向きを調整するのでしょうか？何もしなければ、風に乗って望んでいない方向に流されてしまいます。
ご自身は、望む方角に向けて計画的で目的ある行動を起こしていますか？
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検討すべきアクションステップ
厳しい状況を耐え抜く力はあるか？－ご自身に経済的なスタミナがあり不動産投資にかかる固定経費に対処できるのであればよいのですが、おそらく混乱が収まり賃借人や観光客が再び多額の賃貸料を支払ってくれる日を黙って待っているという状態でしょう。
私も含めて私が知るほとんどの人は無限の財源があるわけではありません。妻と私はワイキキにホテルコンドを12件所有していてそのうちイリカイのホテルコンド4件はローンが残っています。さらに、アメリカ本土に賃貸住宅を含む複数の長期賃貸物件を所有しています。
不動産投資にかかる固定費はハワイの賃貸物件だけでも月々31,500ドルです。これには固定資産税、メンテナンス費、保険料、光熱費、ローンの支払いが含まれています。賃貸収入がある間はこの経費を賄うのに問題はなく、それ以上の収入があります。
しかし、プラスのキャッシュフローが無くなり大幅なマイナスに転じると事態は一変します。－深さ4フィートの川であとどれだけ水面から顔を上げていられるかといった状況です。
ここに記すことが同様に経済的苦境に立たされた方のお役に立てるかもしれないと思い投稿します。被害をこれ以上広げないための対策と不安定な市場環境を乗り越えられる可能性を高める実施可能なステップをご紹介します。
1) 短期賃貸物件を別の目的で使用する － 観光客が来ないなら、長期賃貸に切り替えることを検討しましょう。バケーション目的の予約で得ていた月4,700ドルと比べると長期賃貸で得られる月1,500ドルの収入は少ないかもしれませんが、今後3カ月から5カ月にわたり全く収入がないまま空室物件を放置することは避けられます。
2) 賃借人と協力する ー 長期で物件を借りている賃借人と連絡をとり、状況を尋ねてみましょう。同じコロナ禍でも置かれている状況により受ける影響も異なります。なかには助けを必要としている人がいるかもしれません。そんな時は、親切に対応し、何とか折り合いをつけ、可能であれば家賃を軽減してあげましょう。新型コロナウイルスによる一時的な家賃割引をしてあげるだけでかなり助かる場合もあります。一時的な苦境に立たされた善良な賃借人がパンデミックの最中に退去してしまうリスクを避けるため出来ることしておきましょう。今の賃借人より良い人達を見つけるのは簡単ではないかもしれません。
3) 住宅ローン援助プログラム ー 連邦政府の緊急大型景気対策のうち、住宅ローンのレンダーが提供する援助プログラムがあります。アメリカの政府と銀行は2009年の大不況で、資産差押は経費がかかる上に逆効果であることを学びました。
住宅ローン援助の内容や申請方法はレンダーにより異なります。
・返済繰延 ー 返済繰延プログラムは月々の住宅ローンの支払いが3ヶ月から6ヶ月また場合によってはそれ以上猶予されます。猶予された支払いはローン期間の最後に追加され、返済義務期間が猶予された期間分延長されます。
・一時的返済猶予 － 一時的返済猶予プログラムは返済繰延と同様に月々の住宅ローンの支払いが猶予されます。ただし、猶予された支払いは定められた猶予期間終了までに返済しなければなりません。猶予された返済額が後の通常返済に分散して上乗されるような返済計画を銀行から提示されない限り、事実上のバルーン返済となってしまいます。
バルーン返済、銀行から提示される分散上乗せ返済計画、いずれにしても返済猶予期間が終了した際の支払いが加速されることを意味します。一時的返済猶予は返済繰延に比べると一時的な財政負担が大きくなります。
私自身、新型コロナウイルス以前は住宅ローンの返済が滞ることなど一度もありませんでした。
銀行の返済繰延や一時的返済猶予には感謝しています。あるレンダーはわずか3ヶ月間の限定的な一時的返済猶予を提示しました。これには7月1日を超える延長はありません。現在私は、通常の支払いに追いつくため10月1日までの3ヶ月間倍額返済をしています。
他の金融機関にはもう少し融通のきく返済繰延プランがあります。
このような状況下で返済が滞ることに対して恥じることはありません。ローンの支払いが困難になった場合、ローン管理機関に連絡してどのような支払救済制度があるか確認しましょう。
関連記事: 「不動産投資への7つの戦略」をご覧ください。
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リターンリスクのシーケンス
1992年私はオクラホマにはじめての賃貸住宅を購入しました。この物件は小さく手ごろな値段で賃貸するまでに必要な修繕経費はわずか1500ドル程度でした。もしもこの賃貸物件がプラスのキャッシュフローを生み出していなかったら、おそらく私はこの後再び不動産に投資する事はなかったでしょう。
幸いにもこの最初の賃貸物件がすぐにプラスのキャッシュフローを生み出してくれました。これに後押しされた私はこのあと最初の1年だけで12軒の賃貸住宅を購入し、私の投資人生の初期において成功を収めます。私は不動産の虜になりました。この初期の成功が私の将来の投資に関する決断を固めてくれました。
給与の一部を自動的に投資に当てるという成功シーケンスの基本となりました。
しかし人生には紆余曲折があり市場は上下します。状況が変化した際にはリスクと報酬を管理するためOODAループに沿っての投資の分配を調節するべきです。
そこで、「リターンリスクのシーケンス」の考え方にたどり着きました。「リターンリスクのシーケンス」とは、投資への拠出や引き上げタイミングにより投資リターン全体が時間と共にどのように変化するかという考え方です。
ヴァンガードが1926年以降の6つの主な下げ相場を分析したところ、下げ相場で退職すると収入が11%下がり、相続資産が37%減少することが分かりました。そして何よりも31%の投資家が資金不足になることも分かりました。これでは「老後破綻」してしまいます。
老後破綻？
私は常に人生を楽観視することと健康寿命100歳を意識して生活しています。単なる寿命とは異なり、健康寿命とは健康と人生を最大限に楽しむことができる期間の事です。活気に満ち溢れ豊かであり続ける、長く太く生きる、できる限り長く若々しくあり続けるといった状況下にあることです。
そのためには、やはり財源が必要です。途中で資金が尽きてしまうと散々な目に合います。
私は財政軌道に乗り、それを維持することを目標にしています。ご自身も是非目指してみてください。目標達成には、残りの人生に必要なお金を投資から生み出すことが必要です。
関連記事: 「不動産による財産構築」 をご覧ください。
市場のサイクルや変動をコントロールすることはできませんが、財政軌道に近く可能性を高めることはできます。ドルコスト平均法で毎月決まった額を自動的に投資に費やしていきます。この投資方法には、感情も決断を迫られる疲労感もありません。
しかし、ダイナミック（臨機応変）なアプローチを組み込めばポートフォリオに磨きをかけることができるのでしょうか？
ダイナミックな引き出し、拠出
投資アドバイザーは、退職後は投資ポートフォリオから年間4%を超えない程度の引き出しならばポートフォリオの元金残高を激減させることはないとしています。これはポートフォリオが少なくとも年平均4%の成長し続けていることが前提にあります。
ただし、平均値をもとに決断を下す場合にどのようなことが起こりうるかは前述のとおりです。ポートフォリオの成長率 が4％未満の年もあるでしょう。下げ相場における固定額の引き出しは気づかないうちに元金減少につながりかねません。
元金の減少を避けるには「ダイナミックな引き出し」を検討しましょう。市場利益が弱い時には引き出し率を下げます。この間、生活費を賄うために別の資金源や賃貸収入が必要になるかもしれません。
市場利益が4%以上の時にだけ年4%の引き出しをするようにしましょう。
ポートフォリオを構築する過程にあるときには正反対のアプローチ「ダイナミックな拠出」も同様に重要です。定期的に行っている月々の投資(ドルコスト平均法)とは別に、大きなチャンスが巡ってきたと思った時は積極的に投資を増やしましょう。これには先見の明、大きなチャンスを見抜く力、度胸、即座に準備できる追加財源が必要です。
一時的に自宅のエクイティを利用するHELOC(ホームエクイティラインオブクレジット)や一時的に年金口座のお金を利用する60日ロールオーバーも財源になり得ます。これらはあくまで一時的な手段です。借りたお金は返済する必要があります。しっかりと出口戦力を持って利用することが重要です。
ダイナミックな拠出、引き出しいずれも長期的なポートフォリオのリターンを高めることができます。
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長期投資戦力を見直す
長年にわたり私はふたつの資産クラスだけで投資ポートフォリオを構築してきました。それぞれのクラスで下記のような分散型をとっています。
1)居住用賃貸不動産
- ワイキキの短期バケーションレンタル(ハイリスク)
- ホノルル長期賃貸
- オクラホマの賃貸住宅
2)SEP、Roth IRA、一般IRAなど税制優遇措置のある年金口座のエクイティ
個別株を所有するのではなく、ナスダックとアメリカ株式市場の幅広い銘柄に投資する3つの上場投信に分散して預けています。
- ヴァンガードインベスコQQQ(ナスダックラージキャップインデックスファンド)
- ヴァンガードプロシェアーズTQQQ(トリプルレバレッジーナスダック)ー(ハイリスク)
- ヴァンガードVTI(トータルストックマーケットインデックスファンド)
関連記事: 「投資するなら不動産それとも株?」をご覧ください。
私の目標は、投資の両脚がピークに達するまで同時平行で築き上げていくことです。目標を達成した際には、不動産ポートフォリオの部分で月の純キャッシュフローが50,000ドル、年金口座のエクイティが1,000万ドルに成長している予定です。
追加投資は必要なくなります。ー計画どおりに進めばの話です。
それぞれのポートフォリオで目指している野心的な高い目標には財政軌道に乗るまでの道のりに十分な余裕を持たせて計画しています。同時並行で進めるふたつのポートフォリオに費やす資金の余剰性は、仮に片方が壊滅的な資金不足に陥ったとしても確実に成功するよう計画されています。
我々は適切な計画と自制心、ちょっとした運があれば全てうまく行くはずだと考えます。しかし、私は新型コロナウイルスにより二本柱戦略を考え直さなければならないと気づかされました。新型コロナウイルスは、破滅的な出来事は滅多にない、しかし現実的に起こり得るということを教えてくれたのです。
私の場合、短期賃貸へのオーバーエクスポージャーが賃貸収入の大幅な下落の原因となりました。イリカイの短期賃貸物件を10件所有するという私の夢はリスクが高すぎるのでしょうか？
また、トリプルレバレッジTQQQへのオーバーエクスポージャーが3月に起きた売却の波で私の年金口座から80万ドルが一瞬にして消えてしまう原因となりました。私の投資への資産分配はリスクが高すぎるのでしょうか？
短期賃貸には長期的価値があり、新型コロナウイルスが沈静化すれば観光業が回復し賃貸収入が戻ると信じています。また技術分野が持つ長期的な成長の可能性にも期待しています。
現代ポートフォリオ理論では、バランスよく分散された投資ポートフォリオが上昇の可能性を諦めることなく乱高下やリスクを下げることができる方法だとされています。
滅多にないけれども実際に起きた時には壊滅的な被害が出る出来事が次に来た時ために、私は第三の投資軸に分散投資しておくべきなのでしょうか？
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デラウエア州法定信託
あるお客様は人生を簡素化するために数十年間所有していたいくつかの賃貸物件を清算しました。その際に彼は清算した不動産を現金化したりキャピタルゲインや減価償却に課される税支払ったりすることなく、課税繰延制度1031エクスチェンジを使ってエクイティをデラウエア州法定信託(Delaware Statutory Trust (DST))に動かしました。
DSTは機関レベルや専門的に管理された商業用不動産を所有、管理している信託です。個人投資家は共同出資で投資ができ、キャッシュフローから収益、税制優遇措置、物価上昇、減価償却(節税)など持分の受益権を得られるうえ管理責任を負いません。
不動産投資信託(REIT (Real Estate Investment Trust))はご存知の方もいるでしょう。REITは収入を生み出す不動産を所有、経営する会社です。株や投資信託のように取引されます。個人投資家は一般市場の取引時間内に売買することができます。取引は最低限の現金が必要です。
DSTはそれとは異なり、最低投資額10万ドルと投資期間に複数年の制約があります。DST持分をREIT株のように取引することはできません。
REITに比べてDSTは、1031エクスチェンジにより適した投資ということです。これは実に大きなメリットです！
そのためDSTは課税猶予というと多大なる利益を受けながら不動産の直接所有から抜け出す魅力的な出口戦略なのです。
またポートフォリオを分散させる手法でもあります。信頼できる保護のもと経営に関わらずに商業用不動産に投資できます。
これまでに数多くの1031エクスチェンジを経験しましが、DSTは私にとって初めてです。私は真摯に学びその情報を共有しようと考えています。近々DSTと1031エクスチェンジについてさらに詳しく書くことにします。ご期待ください。
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まとめ
私の考え方は楽観的だと思う方もいるでしょう。いずれは効力のある安全なワクチンが入手できるようになりウイルスと共存していく日が来るでしょう。就業者数は増加し、経済が再び活気を取り戻し、観光業が回復して賃貸収入も戻って来るでしょう。
技術関連企業は革新を続け、株式市場で良い成績を挙げるでしょう。
私は粘り強く学び経験することが報われると信じています。我々は皆集団活動を通じて外的環境と絡み合いながら絶えず未来を創り出しています。それならばできる限り最善の未来を作る用意をしておくべきではないでしょうか？
投資アプローチを広げていくために、私は1031エクスチェンジでDSTに動かす手法で商業用不動産を第三の分散投資として構築していくつもりです。
私が予想する利益は下記のとおりです。
- 管理責任が少なくより信頼できる保護がある追加の分散投資
- 私の居住用不動産へのオーバーエクスポージャーがこれで軽減されます。
- 1031の課税猶予は継続的なポートフォリオ成長ための最重要事項です。
- エクイティをDSTに移す際には、新たな住宅ローンを組む必要もありません。
弊社はいかなる市場の状況でもバイヤー、セラー代理人を務める不動産の専門家です。ご用命の際は是非ご連絡ください。