手短に言うと、これまでマーケットが高いときに行われてきたように、長期的ゲインのために短期的満足感を諦めることが必要です。
最近行われたアンケートでは、ミレニアル世代は人生において家を所有することの優先度を高く置いているという結果が出ました。また、別の研究結果では若者がどのようにしたら裕福になれると思うかについて、宝くじ当選21％、遺産相続11％、保険金の受け取り3％となっています。運頼みの皆さん、幸運をお祈りいたします。
オアフ島で8年間もの間賃貸物件に住みつつホノルルのコンドミニアムを購入したいと考えているご夫婦のお手伝いをさせて頂いたことがあります。彼らは不動産価格のピーク期にコンドミニアムを購入し失敗したどうしようという不安な心境を明かしてくれました。しかし、8年間も払い続けた家賃がどのくらいで、その間に不動産価値がどれくらい上昇したかを計算してみてください。
ご自身の認識と実際の状況にズレがあることに気が付くでしょう。ミレニアル世代やその他の世代にとって、住宅購入は決して簡単なことではありませんが、一方いたってシンプルです。まずは、考え方を改める必要があります。多くの場合、メンタルが大切だからです。
アラモアナビーチ－ライフガードのサーフボード
ウエインダイヤーはこう言っています。「物事の見方を変えると同じものも違って見えてくる」
何らかの違和感を感じるのであれば買わないでおきましょう。だたし、全体像を考えるようにしましょう。買わないということはつまり賃借するということです。賃借が長くなればなるほど、後になって「あの時買っておけばよかった」と振り返ることになり、今日という日が未来の「あの時」であったことに気づくでしょう。
同じ場所に最低でも3年から5年住むことが確定しているのであれば、ほとんどの場合家を購入したほうが良いでしょう。不安や懸念は、起こりそうもない最悪のシナリオに基づく不必要な想像であることがあります。雷は確かに危険ですが、雷に打たれる確率は低いものです。
株式市場でも同様の不安から多くの人が取引を控えています。しかし、これまでのアメリカ株式市場において15年間の時間軸で損失となったことは一度もありません。これはオアフ島不動産にも当てはまります。マーケットが反発する可能性への不安よりも現実の脅威の方が大きいということはあるでしょうか？
マーケットの頃合いを推し量るのは実に無駄な行為です。ご自宅を購入する際には、じっくり考えこむよりはむしろ長期的な全体像を見るようにしましょう。
オアフ島販売価格 1987年～2018年9月30日
ご自身はこれまでの世代の人々と同じように、住宅を所有する能力、手段、資質を兼ね備えています。マーケットの状況がこれまでになく悪化しているからと言って絶望的なわけではありませんので、流行りのディクリニズムバイアスに陥らないようにしましょう。
今日のハワイではこれまでにないほど住宅購入が難しくなっていると言う人もいます。しかし、何を根拠にそのようなことを言うのでしょうか？グラフ上で価格が上昇を示しているからでしょうか？
おそらく、オアフ島住宅のアフォーダビリティを正確に示す基準は、a)オアフ島中間住宅価格の平均ローン支払い金額とb)オアフ島中間世帯収入の割合でしょう。
オアフ島のアフォーダビリティ
過去42年間で現在よりも住宅購入がアフォーダブルだった期間は1976年～1977年と1998年～2004年のわずか二度しかありません。実際、現在のオアフ島のアフォーダビリティは極めて低い方にに近く、歴史的にも決して高くありません。しかし、皆が現在の価格が異常に高く住宅購入は不可能に近いと思っているのです。
関連記事オアフ島住宅のアフォーダビリティ―マーケットの頃合いを計るべきか？もご覧ください。
結局のところ、どの世代も初めての住宅を購入するには苦労がつきものです。また、これが将来変わるとも思えません。
私の著書「Buying Paradise」では、ハワイのホームオーナー18名に聞き取りを行いました。10年前、25年前、50年前と住宅を購入した時期に関わらず、すべての人が大きな犠牲を払っていました。住宅購入は決して簡単ではありませんし、魔法のようにある日突然起こるわけでもありません。不安を乗り越えながら、長期的かつ適切な計画を実行していく意欲が大切です。
これまでの住宅を購入した人達と同じように、ご自身が思う以上にパワフルかつ有能なのです。集中力とご自身が希望する明確なイメージをもって慎重に行動すれば必ずや成功します！
下記にマーケットが高値の際でも住宅を購入するのに役立つ実証済みの簡単な手順をご紹介します。
1) 収入を増やす
今より給与条件の良い仕事がないか検討してみましょう。転職するのに今ほど絶好の機会はありません。ホノルルの失業率は2％、アメリカ全体の失業率は3.7％と過去50年で最低値となっています。昇給交渉や本業の他にアルバイトなども検討してみましょう。
同業種でより良い条件への転職を目指しましょう。だたし、住宅購入前の転職は注意が必要です。住宅ローン融資を行う金融機関は、継続的に増加する安定した収入を好みます。
初めて住宅を購入する人で一時的に3つの仕事を掛け持ちしている人もいます。これは冗談ではなく、初めて住宅を購入する人は皆出来る限りのことは何でもやっているのです。これに例外や近道はありません。
2) 出費を減らす
a) クレジットカードの支払はすべて一括払いにし翌月に持ち越さない
これは人生の財政ルールにおいて大前提です。最近、アメリカのクレジットカード保持者のうち70％が支払い残高を抱えているとの情報を目にしました。さらに驚いたことに、そのうちの50％は月々の支払で最低限必要とされている金額しか払っていないのです！一括払いでないと、不要な手数料を払うことになります。これは足に重りをつけて泳いでいるようなものです。
支払いは、支払期日に遅れないよう自動引落にしておきましょう。
複数の支払い残高を抱えている場合は、利子の高いものから返済し、次に二番目に利子が高いものという具合に返済していきましょう。
b) 不要な買い物は意識して控える
一番大きいサイズの薄型テレビが本当に必要ですか？見栄を張って高い新車を買う必要がありますか？今こそ月々の家計費を見直し、何にお金が使われているのか見てみましょう。年収50,000ドルであろうが300,000ドルであろうが、月末にお金が残らないという人は一度精査してみましょう。手元に入ってきた給料を使いたいという衝動を抑えることが大切です。衝動買いはいけません。ウソではありません。家を購入した人は皆やっていることなのです。
3) 積極的に貯蓄し、給料の10～15％を投資に回す
貯蓄または投資専用口座を開設し自動積立にしておきましょう。退役軍人省や農務省の住宅ローン以外のローンでは頭金や契約手数料として現金が必要になります。仮に頭金なしのローンを組んだとしても、もしもの時の備えとして現金は必要です。20％の頭金をもって最も安い金利で住宅ローンを借りることができます。貯蓄には時間がかかります。金の卵でもない限り今日からでも貯金を始めましょう。
4) 信用度を育てる
月々の支払期限を守れないのであれば、融資機関からの好ましいローン融資は期待できません。これを軽く受け止めてはいけません。返済履歴が優良であることを行動で示す必要があります。FICO信用度点数が740点以上あれば最も良い条件で融資を受けることができます。住宅購入では何らかの条件を満たしていないと借入能力や家を所有する機会までも損なうことになります。
5) 初めて購入する家は次への踏み台であると心に決める
どんな人でも最初は住宅購入という階段を下から登っていきます。まずは物件を探し始める前に住宅ローンの事前承認をとっておきましょう。理想のマイホームに手が届かないからといって諦めてはいけません。今現在で手の届きそうな物件から検討し、資力に見合っているか判断しましょう。住宅を購入した人は皆初めはこのようにしてきました。
初めての一軒家やコンドミニアムを購入することで借りることから脱却し、自動的にエクイティの構築が始まります。できるだけ早く手の届く物件からスタートし意識してエクイティを築いていくことで、理想のマイホームを手にするチャンスが広がります。人生において確実な保証は何一つありませんが、過去のホームバイヤー達はこのようにして家を購入してきました。中にはいくつかの踏み段を使ってようやく夢に辿り着く人もいます。
関連記事「不動産投資への7つの戦略」もご覧ください。
まとめ
マーケットが高い時期の住宅購入に魔法の薬などはありません。必要なのは、犠牲、妥協、物事を動かす高い処理能力、率先力です。手持ちのものでできる限りのことをやってみましょう。重要なのは、まず物事を始めることと自制心を持つことです。住宅の購入の実現に向けて必要な習慣を身に付けていきましょう。そうすれば、あなたも目標に辿り着けます！これは皆が通って来た道なのです。