最近あるお客様から、不動産価値が上昇しているがホノルルの物件を売却すべきか、との相談を受けました。1985年以降、オアフ島の中間販売価格は年平均で一軒家4.84％、コンドミニアム4.67％とそれぞれ上昇しています。
私が賃貸物件を売却する場合、その理由はわずか3点しかありません。理由をご紹介する前に、まずはハワイのマーケットの現状を把握しておきましょう。
一般的に、不動産のような資産の価値が上がったというだけでは売却する理由にはなりません。不動産価値が上昇したからといって必ずしもその後に下落するとは限らないからです。不動産価値上昇の根本的な理由がある限り更なる上昇が見込めます。限られた供給に対して世界中で需要が湧き出ているハワイの不動産においては特にこれが当てはまります。継続的な強い需要と限られた供給量がハワイの不動産価値を押し上げ続けるのです。
一例を挙げて見てみましょう。2017年4月以来、人気のホテルコンド イリカイ、イリカイマリーナ、ワイキキバニヤン、ワイキキサンセットのすべてで1ベッドルームの価値が最高20％まで上昇しています。これはマーケット全体に比べると大幅な上昇です。これらのユニットは主に投資家により購入され、市場価格は物件から発生する収入より判断されています。訪れる観光客数が新たに最多記録を塗り替え観光客の支出も記録更新したことで不動産の価格もさらに上がっています。優良物件は手元に置いておきましょう。
風説と現状：
A) 確かな証拠がないにも関わらず、これまで数々の風説が不動産マーケットの崩壊を予言してきました。30年固定金利が初めて5％を下回った2003年の夏以降、「金利が上がるから価格が下がる」といった偽の情報が横行しています。ところが、我々はむしろ金利が上がった時こそ固定金利ではなくより手ごろな変動金利型住宅ローンを選択する傾向を見てきました。つまりバイヤーは購入を先延ばしにはせず、30年固定金利がいずれ良くなることを期待しローンを組みかえるつもりで当座はより手ごろでリスクのある変動型金利を選んでいるのです。
下記のふたつのグラフは1987年から2017年のa)アメリカ30年固定金利住宅ローンの平均値、b)オアフ島の一軒家及びコンドミニアムの中間販売価格を示しています。
30年固定金利住宅ローンの金利変動とオアフ島の中間販売価格に相関関係は見られません。下記は注目すべき金利上昇期の一覧です。
- 1987年3月27日から1987年10月16日 9.03％から11.58％
- 1993年10月22日から1994年11月25日 6.74％から9.25％
- 1996年2月16日から1996年7月12日 6.94％から8.42％
- 1998年10月9日から2000年5月19日 6.49％から8.64％
- 2003年6月20日から2006年7月20日 5.21％から6.80％
- 2012年11月21日から2013年8月22日 3.31％から4.58％
- 2016年7月7日から2016年12月29日 3.41％から4.32％
上のグラフをよく見てみると、金利上昇期間中には中間販売価格の下落は見られません。
B) 新たな風説では「新しい2018年減税・雇用法によりアメリカの住宅市場が10％下落する」と言われています。新しい税法では、100万ドルだった住宅ローン金利の控除額が75万ドルに引き下げられました。州税、地方税、固定資産税の総計控除額が現在では年間1万ドルに制限されています。これと引き換えに、すべての税率区分が引き下げられました。これが住宅市場で10％の価格下落を引き起こす要因になると思いますか？乞うご期待です。前回オアフ島の中間販売価格が10％下落したのは2009年の金融危機の際で、現在の包括的な景気対策減税とは比べものになりません。雑音には耳を貸さずに、風説に言われるような事態が起こるのか否か冷静に分析しましょう。
C) コアロジックによる最近の予測では、2018年11月までにアメリカの不動産価値が名目上最高6％（インフレ調整後2.6%）まで上昇するとされ、30年固定金利住宅ローンの金利が2017年11月と比較して85ベーシスポイント上昇する可能性があると されています。実質可処分所得は最高4%の上昇が期待されています。現時点では、インフレリスクは最小限で差し迫った景気後退の脅威もなく、我々はアメリカ及び世界中で経済が強化されていると見ています。このような現状は2018年にハワイ不動産価値を上昇させる条件です。
- それでは「物件を売却すべきか？」という質問に戻りましょう。私の答えは「No」です。ハワイでは不動産を所有する長期的メリットが大きいと考えるからです。
私は売却の決断という重要な局面において感情的な理由や推測に流されないため、下記の3点のいずれかに該当しない限り所有する賃貸物件を売却しないという私なりのルールを決めています。
1) 「不動産に苦しめられている時」ある時、所有する物件が「負の根源」であると気づくことがあります。原因は物件がある地域、または物件自体かもしれません。常に思うような良い人が物件を借りてくれるとは限りませんし、物件自体が永遠に経費のかかるただの金食い虫かもしれません。そのような時は、なぜ業績が上がらないのか原因を追究します。もしその原因が解決できないような問題ならば、物件を手放す時なのかもしれません。1031エクスチェンジ課税猶予制度の活用を検討し、次に進みます。
2) 「物件の売却益が必要な時」新たな素晴らしい投資機会に遭遇した際には、既存の賃貸物件を売却してより利益の上がりそうな新しい投資の資金とすることを検討します。私は常に「自らの時間とお金で他に何ができるだろう？」と自問しています。但し、隣の芝が青いとは限りませんので要注意です。
3) 「マーケットに大きな変化があった時」例えば、大規模な軍事基地のそばに需要が保証された賃貸物件を所有していたとします。その軍事基地が閉鎖された場合、以後のキャッシュフローを著しく減少させる可能性があるため、物件の清算を検討します。
まとめ：
ご自身の不動産ニーズを見極め、所有する不動産が上記の3点に当てはまらないか確認しましょう。予測しようとする雑音は無視してマーケットの頃合いを測りましょう。ご自身の長期目標に向かって進みましょう。あなたに豊かな生活と成功が訪れることを願っています。