最近、我々がコメントを求められる質問。それは 「カピオラニやアラモアナ地区のコンドミニアム建設ラッシュがあるけれど、それは本当に建設されるのですか？その理由は？これらのプロジェクトに需要はまだあるのですか？あるならばその理由は？」です。
一部の人々の意見に反して、最近の ホノルルのコンドミニアムの建築ブームは ここハワイの住宅需要を満たすにはまだまだ足りないと言っても良いでしょう。問題は買い手と開発者両方にとって手頃な価格であるか、ということです。
不動産は周期的です。計画そしてコンドミニアムのプロジェクトを完成するには約3年以上かかります。開発者は事前に正確に3年の市場サイクルを予想する必要があり、リスクと成功の予測を正確に見極めなければなりません。
多くの要因が需給に影響を与え、リスクと結果に表れます。請負価格、ドルの為替レート、地政学的な出来事、消費者心理、ストライキ、輸送費、石油、銅＆スチール価格、競合する新しいプロジェクト、など予測するのは難しいです。
888アラモアナビダは現在の市場での誤算による初めての被害者かもしれません。
開発者が建設前に適切な意思決定を行うことが重要です。なぜなら建設が始まったらもう引き戻しができないからです。最後に失敗したモアナビスタは2009年に完成し、再ブランド「パシフィカ」として生まれ変わりました。
最近の建築ブームは単に「周期的により有利な市場の状況」の上に成り立つ「開発のしやすさ」による要素が大きいと言えます。市場の現実としてはホノルルの人口増加に比べて1980年代から新たな都市住宅開発は一貫して継続的に不足していたのです。
- これらは本当に建設されるのか？その理由は？
- これらのプロジェクトに需要はあるのか？その理由は？
答えは、価格によって異なります
1.） $ 400K – $ 1Mill： 高まる 需要に対して「手頃な」 価格帯のコンドミニアム（$ 1Mil以下）はまだまだ足りないのが現実です。カピオラニ・レジデンス （アラモアナ）や ケ キロナ（ワード・ビレッジ/カカアコ ）のような建物は他に比べ数倍の速さで売れます。開発コストが開発会社にとって現実的な範囲である限り、このような需要の高いプロジェクトが引き続き現れることを我々は望みます。 2017年早期に予想されるAalii（アアリイ）はワードビレッジの６つ目のプロジェクトでまさにこのカテゴリーにあたり我々はこのプロジェクトの販売成功を期待しています。市場サイクルでの販売成功と実現に向けてユニットサイズの若干の妥協は必要です。
「生活、仕事、楽しみ」のライフバランスがとれることが$ 1Mil以下の多くのバイヤーにとって人気の選択肢であるように思われます。代替案としては建設中の鉄道が完成された暁に一時間ほどの西へ通勤の通勤です。
2.） $ 1Mill – $ 2Mill： アロハカイ のような 高級コンドミニアムはこのサイクルを逃して888アラモアナでビダのように建設の延期/キャンセル、または再設計さ流かもしれません。建物費用はここ数年で劇的に高騰しました。建設自体のペースが遅くなる場合を除き、建設会社は建設費用を安くすることはありません。
3.） $ 2Mill： 超高級マンションの需要は一部の開発者が公に認めるように徐々に低下しています。初期に登場した ワイエア （完了したばかりの）と パークレーン （春/夏/秋の３段階に渡り2017年完成）は販売が好調で成功と見られています。2017年夏に完成する アナハも同様でしょう。
しかしながらカカアコ最新の超高級コンドミニアムゲートウェイタワーズは同じような注目を集めていません。今のところ、この価格帯は需要が満たされているように思われます。
ゲートウェイタワーズの販売が期待を下回っている事実は$ 1Mill以上のコンドミニアムの販売は限界にきているということかもしれません。現在の市場サイクルがある意味ピークに達した可能性があります。我々はこの状態は一時的な横ばいと見ます。高級マンション購入者の割合は価格が$ 2Mil以上になると減少しています。$ 2以上の 超高級コンドミニアム供給はすでに足りているのです。このような超高級コンドミニアムのバイヤーはそれほど緊急性を持たないため、ある程度の時間がかかるでしょう。
一部では ワードビレッジの 60エーカーの開発に２２の建物と5000の新しいコンドミニアムの建設はあまりにが野心的すぎる、という意見がありましたが、我々は同意しません。
20年で5000の住宅建設ということ１年間に250ということです。決して供給過剰にはなりません。（特に$ 1Mill以下の住宅については）
国家経済開発開発部によれば2015年と2025年の間（10年間）の人口増加予測の基づくととホノルル郡（オアフ島）には25847戸の新しい住宅が必要になります。それは毎年2584戸の住宅が必要ということです。
ワードビレッジの開発者ハワード・ヒューズは、競合相手カメハメハスクールの”アウアカカアコ”に対して明確な利点を持っています。
ハワード・ヒューズ社は60エーカーの土地を所有しています。土地取得に費用がかからないためハワードヒューズ社変化する市場の状況に応じて開発時間を調整することができます。 「ワード・ビレッジ」はこれまでに5つのコンドミニアムを販売しています。残り17のコンドミニアムの建物は今後長きに渡って建設することになるでしょう。
「アウアカカアコ」はカメハメハスクールのものです。彼らは土地所有者であって開発者ではありません。 「アウアカカアコ」に開発計画する場合まずカメハメハハイスクールから土地を確保する必要があるため、状況によっては888アラモアナビダのようになる可能性もあります。
最新の ワイキキの高級コンドテルであるザ・リッツ・カールトンワイキキは 優れたマーケティング活動のおかげで販売は大成功でした。それに比べるとハワード・ヒューズのワードビレッジはまだそこまでは達していません。
見解：
消費者信頼感指数は先週ここ15年の間で最高の記録となりました。米国の景気拡大は、ゆっくりと着実かつ堅実です。住宅ローン金利は4.5％あたりで、住宅ローンの利子税の控除や〜2％のインフレ後は自由貨幣に近いでしょう。米国の主要株価指数は今週、過去最高を記録しました。投資家の積極的な市場参加は前向きな市場を示唆しています。
現在はまさにゴルディロックス経済状況にいると言えます。
ゆっくりとした成長は良い兆しです。米国経済とで ホノルルの新しいコンドミニアム市場はこれからも前進し発展続けていくでしょう。