－多くの方々から「もっと若いときにハワイの不動産を購入しておけばよかった」と良く耳にします。人生での経験は知恵をもたらしてくれます。過去を消すことはできませんが、学んだ知恵を私たちの将来に、強いては子供の将来に活かすことができます。
最近、大学を卒業したばかりの娘のためにホノルルのコンドミニアムを購入した夫婦に出逢いました。これにより両親は課税控除を受け、娘は若干の好条件でこのコンドミニアムを借りることができます。
これは実に素晴らしいアイディアです。娘は当然助かりますし、両親の不動産投資ポートフォリオの強化、多額の減税にも繋がります。両親が娘のためにいくら頭金の資金を援助したとしても、おそらく娘自身はまだ住宅ローンを受ける資格ないでしょう。
両親の先見の明と積極的なアプローチには敬意を表します。結局、ハワイの不動産は絶え間なく需要のある魅力的な世界の商品であり続けると私は見ています。長期的に見て、不動産価値は上昇し続ける様相です。
値下がりを待つ人は将来、あの時買っておけばよかったと後悔するかもしれません。
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夕暮れのアラモアナ
親族に賃貸する場合、うっかり落とし穴にはまらないよう税制上のルールに沿って賃貸しなければなりません。さもなければ、賃貸収入に対して税金を払い、さらに多くの課税控除も失うことになります。IRSは不動産を以下のいずれかに分類します。
- 個人用住宅
- バケーションホーム
- 賃貸用物件
個人用住宅は主に個人利用している場合です。この場合、主たる住居およびセカンドハウスも含まれます。
ハワイに賃貸用のバケーションレンタル物件やホテルコンドをお持ちの方は、関連記事ハワイバケーションレンタルの「個人利用」に関する税制上の留意点もご覧ください。
親族に賃貸している物件の課税控除を最大限に引き出すためには、IRSが当該物件を賃貸物件または営利目的の投資物件であり個人利用目的ではないとみなすことが必要です。
賃貸物件の収入と経費は納税申告書のSchedule Eで申請します。いかなる損失も収益と相殺することができ、納税額を引き下げてくれます。賃貸物件を所有する不動産投資家が利用できるさまざまな税制優遇措置をより理解するには、関連記事「不動産関連税制優遇制度ガイド」 もご覧ください。
ご自身の物件が賃貸物件としてみなされ課税控除を最大限に引き出すためには下記の条件を満たす必要があります。
1) 公正な市場賃貸価格で賃貸しましょう。
親族が賃貸しやすくなるように特別価格を取り計らうと気づかないうちに多くの課税控除を受けられなくなる事があります。親族が公正な市場賃貸価格を支払えるよう現金を渡すこともいけません。現金または賃貸料の減額は贈与税の対象にもなり兼ねません。現在IRSが認めている非課税での贈与上限は15,000ドルです。
IRSは親族に対する若干の「優良賃借人割引」は認めています。公正市場価格の10%を下回る程度の割引であれば安全でしょう。欲を出せば一時的に親族を援助することにはなりますが、境界ラインである20%の割引は多くの課税控除の資格を失うことになり得ます。
クレイグリスト社の情報で公正市場価格を確認し、証拠として記録しておきましょう。
親族であっても必ず賃貸同意書を取り交わしましょう。同意書は条件を明確にするうえ、後の誤解を防いでくれます。また、万一監査が入った場合の証拠にもなります。賃貸活動はチャリティーではなくビジネスと捉えましょう。
ヒント:公正市場賃貸価格が子供にとって高すぎる場合、子供がルームメイトとシェアし家賃の負担を軽減することもできるでしょう。子供にとって経済的に責任を持ちお金の遣り繰りを学ぶ良い機会となると考えましょう。
ウォーターマークのプール
2) 賃貸物件は親族の主たる住居でなければなりません。
賃借する親族は当該物件に常時住んでいる状態でなければなりません。時々ではいけません。この条件を満たしていない場合、IRSは当該物件をあなたの個人用住宅、セカンドホーム、またはバケーションホームとみなし、賃貸物件とみなさない場合があります。親族が実際は別の場所に住んでいて時々やって来るのであれば、空室日数は公正市場賃貸価格を課していない日と同様に個人利用日数として計算され多くの課税控除の対象外となります。
まとめ
親族に賃貸する場合でも、正式なビジネスです。最大限の課税控除を維持するためには、IRSの規則に則りましょう。税制に関しては、常にご自身の信頼のおける税制の専門家に確認しましょう。