ワイキキのコンドミニアムの中でも、イリカイアパートは弊社がお勧めするコンドミニアムの1つです。また、25棟程ある日貸し可能なホテルコンドの1つでもあります。ビーチへ直接アクセスでき、素晴らしいオーシャンビューを堪能できる物件が多数あり、高級なリゾート感があることから特別感があります。弊社プリンシパルブローカーのGeorgeは、このイリカイアパートのユニット#327を購入後4週間でリモデルし、2月中旬までに貸出せる状態にすることをゴールに設定しました。2017年に行たユニット#712のリモデルに関する記事に関してはこちらをご参照ください。ユニット#327は既に貸出可能な状態で安定的なバケレン予約がありました。ですが、マイナーな工夫をすることにより、これまでよりも良いビジターエクスペリエンスを提供することができ、且つ、キャッシュフローも向上させることが可能です。このユニットは、多くのイリカイの物件がリノベーションの対象となった2003年にリモデルされたのが最後でした。イリカイにご滞在されたことがあれば、イリカイの特徴である花崗岩のバーカウンター付きのキッチンや30cm x 30cmの花崗岩の床のタイル、トロピカルな緑のカーペット、砂色の壁紙、廻り縁を目にしたことがあるでしょう。
滞在客の満足感を上げるために以下の点をアップグレートし、機能性や耐用性、エネルギー効率、雰囲気を向上させました。
1) カーペットを除去し、30cm x 60cmの磁器のタイルに張替え。ラナイも同様のタイルを敷く。
2) カーテンレールを約13cm程窓の近くに移す。カーテンレールを窓に近づけることにより使える部屋のスペースを更に13cm程確保し、2台のクイーンサイズのベッドを置く。
3) 元々のカーテンレール用の廻り縁付き飾り板を活用し、LEDの調光式点灯器具を設置。
4) ベッドの頭側の壁を2台のクイーンサイズのベッドを置けるよう対応。天井の廻り縁もそれに伴い新たなものを設置。
5) ベッドの右側のコーナーにあった突き出た部分を取りハワイ、新たに狭めのクローゼットを設置。
6) エアコンのプラスチックのコンジットを取り払い、冷却装置の線を綺麗に見せるよう乾式工法の壁を設置。
7) 元々あった窓用のフィルムを除去。
8) 新しいシーリングファンを設置。
9) 元々あったキングベッドを2つのクイーンベッドに入れ替え。
10) 部屋全体のペンキの塗り替え。
11) 新しい遮光カーテンを設置。
12) 大きめの壁掛けフラットスクリーンのテレビを設置。ワイヤーは全て壁の後ろに。
13) 元々あった電気製品を刷新。
今回行ったリモデルは部分的です。キッチンとバスルームは、壁の修復とペンキの塗り替え以外は前のままに留めました。どのタイミングで貸出の予約を停止しリモデルを開始するか難しい決断でした。貸出しをストップする良いタイミングは実際にはありません。できるだけ早くリモデルを完了させることが、物件の貸出しによる収入アップに繋がります。時は金なり。それでは始めましょう。
2018/1/8 – 1週目
宿泊客による予約で一杯だったため、購入してから初めてユニットを見ました。
寸法を測り、どのような素材を使用するか等何をしなければならないか査定しました。そしてリモデルの計画が遅延しないようすぐに以下の素材をオーダーしました。
Lowes（アメリカの住宅リフォーム・生活家電チェーン）より：42㎡分の30cm x 60cmの磁器のタイルを2018/1/19 (金) に届くようオーダー。
SlumberWorld（ベッド類のチェーン店）より：ヘッドボード付きクイーンベッド2台を2018/1/16以降に手に入るようオーダー。
Amazonより：
・Olee Sleep社の14インチT-3000スティール製フレーム2台（クイーンサイズのベッドフレーム (14BF04Q (QUEEN))
・Signature Sleep社のMemoir 12インチメモリーフォームマットレス、クイーンサイズ（CertiPUR-US 保証付き）
・SGL社の3インチLED調光式点灯器具キット、ICレーティング付き、GU10 暗くできる6w LED電球6つ付き、2700K暖かい白、スイベル、6つ入り
・Bioluz社の LED GU10 LED 電球 50W Halogen Equivalent Dimmable 6.5w 3000K 120v UL Listed （電球10個入り）
・ECHOGEAR社の32-80インチのテレビを壁に掛けるための金具。壁から約3cm離れたところでTVを固定
・Datacomm社の45-0031-WH Recessed Low Voltage Media Plate with Duplex Receptacle, White（テレビの銅線を壁の中に隠すための白のソケット）
この時点では上記以外のオーダーはしていません。
この最初の週に、業者の提案を遂行し、イリカイの管理組合の承認を待ちました。
2018/1/15 – 2週目
月曜日は祝日で、管理組合の承認を火曜日に得たため、工事の開始をしました。業者はカーペットやカーテンの竿、エアコンのコンジットの全てを除去しました。
Laticrete社の170 sound & crack insulation floor underlaymentという制振・遮音マットをDaltile社のモルタルを使用して敷きました。2018/1/19にLowes社が225個の花崗岩のタイルを、イリカイの搬出口に運んできました。部屋までタイルを全て運び、ラナイに取り急ぎ置いておきました。また、ベランダの窓のフィルムを除去しましたが、これがなかなかの作業で数時間かかりました。
2018/1/22 – 3週目
業者がベッドルームのベッドの頭側の壁をリフレームし直し、右端には小さめのクローゼットを備え付けました。これでベッドルームの壁はスライドするガラス窓のフレームからクローゼットまでまっすぐになりました。こうすることにより2つの新たなクイーンサイズのヘッドボードの設置が可能になりました。
また、エアコンのコンジットも新たな乾式工法の壁の後ろに隠すことができ、ベランダのスライドドア（窓）の横のリビング内のコンクリートの柱と同一平面になりました。以前と比較するとかなりすっきりした感じに仕上がりました。スライドドア横にあった電線も新たなソフィットを設置することにより隠れました。4つのダウンライトは青のテープでマークされた箇所に設置予定です。
上は、周り縁を一時的に取った時の写真です。スライドドア（窓）の上に設置された新たなソフィット内に取り付けるLEDダウンライトの電気を運ぶための電線管を見ることができます。また、新たに設置するライト用のスウィッチとシーリングファン用の電線も見えます。次に30cm x 60cmのタイルを1/3ずらしパターンで貼りました。必要な素材はバスルームとラナイに積み上げておきました。タイルを張る作業は順調に進み週末前にはほぼ終わりました。ホームディポで”Platinum non-sanded grout”という製品（タイルとタイルの間を埋めるためのグラウト）を2箱購入しました。翌週はラナイのタイル貼り、グラウト詰め、シーリングファンの設置とペンキ塗りです。
SlumberWorldから2つのクイーンベッド用のヘッドボードを2018/1/16以降に届くようオーダーしていました。しかし残念ながら今週届くことはなく、2018/1/31に届く予定に変更になってしまいました。この時点ではアプライアンスや遮光カーテンについてはどうするか熟考していました。
2018/1/29 – 4週目
業者によりリビングとベランダのタイル張りが完了しました。残ったタイルは幅木として活用しました。新しい床がようやく綺麗になりました。
クローゼットのフレームも完成し新しいクローゼット用のドアもサイズに合わせて切断されました。ペンキ塗りもこの週の後半に始まりました。壁のペンキにはBehr Premium Plus “Ultra Pure White 7750”（ペンキメーカーBEHR社の商品名）を、天井には真っ白なペンキを使用しました。ベッド側の壁には、BEHR社のPremium Plus “Burnished Clay PPU18-09”をアクセントに使用しました。Fabric Martで遮光カーテン用の素材を購入し、カラカウア通りにあるAiko’s Fashionに2018/2/17にカーテンを完成するよう依頼しました。元々あったカーテンロールは取っておいたため、ペンキ塗り完了後にそれを新たな場所に設置し、カーテンを付ける予定です。
2018/2/5 – 5週目
新しいカスタムメイドのクローゼットのドアが取り付けられ、ペンキ塗りをしました。周り縁も元に戻し、ペンキを塗り替えました。業者により全てのペンキ塗りは完了し、スライディング式の窓の上の調光式LEDダウンライトも取り付けました。いくつかの電気のスイッチと差し込み口も新しいものに変えました。新たなコンジットが壁から天井の真ん中まで通りました。その先のシーリングファンはリモコン式にしました。この時点でハンマードリルが残念ながら壊れてしまいました。☹
大きな窓ガラスのドアに濃い色合いの傷があったため、修繕方法を教えてくれるポッドキャストの指導者の話を聞きながら何時間かかけてかみそりの刃で削ぎ落しました。そうでもしないと、この単純作業は耐え難いからです。新しい窓用のフィルムを貼ることはしません。エアコンや新しいシーリングファン、今週完成予定の遮光カーテンを導入することにより冷涼感や心地よさを確保できます。
2018/2/12 – 6週目
新しいハンマードリルとコンクリートドリルをHome Depotで購入しました。これでシーリングファンを設置することができます。クローゼットのスペースを有効活用できるよう、4つのクローゼット用の棚と竿を取り付けました。気泡管水平器を使わずに、床から高さを図ることにより真っ直ぐに設置するよう試みました。ですが、あまり良いアイディアではありませんでした。棚と竿が少し斜めになってしまいました。やはり気泡管水平器を常に持ってきて活用するのが最善策だと改めて学びました。
2つのクイーンサイズ用のヘッドボードをようやくSlumberworldから入手できるようになりました。ヘッドボードの足を切り取りボードの部分のみ壁に取り付けました。今回は気泡管水平器を利用したためまっすぐに仕上がりました。
2018/2/19 – 7週目
Olee Sleep社の14インチT-3000スティール製フレーム2台（クイーンサイズのベッドフレーム (14BF04Q (QUEEN))を組み立てました。各フレームは耐荷重1,000パウンド（454kg）で、フレームの下にはスーツケースを収納できる33cm程のスペースがあります。30cmの厚みがあるマットレスを頑丈に支えるために、フレームの頭の部分の3/8までベニヤ板を置きました。今週は、カーテンレールを取り付け、完成した遮光カーテンを取りに行きました。また、ベランダに合った古い家具を新しいテーブルと椅子を購入し差し替えました。
2018/2/26 – 8週目
時間があっという間に建ってしまいました。この段階では既にリモデルが完成している筈でした。テレビを壁掛ける壁にデータポートを2つ取り付けました。こうすることにより全てのワイヤーを壁の中に収納しすっきりさせることができます。テレビに関しては、4K, 65” smart TVを購入しました。宿泊客は、NetflixやHuluなどの配信番組を見ることができるようになります。このテレビは結構大きく、車の後部座席を倒さないと入りませんでした。一人で運ぶことはお勧めできません。この大きさのテレビを壁に設置するには2人必要です。
30cmの厚みのクイーンサイズのマットレスと新しい枕も部屋に運び込みました。マットレスと枕には、防水、且つ、トコジラミから守るカバーを購入しました。また、新たに2つのランプをナイトテーブル用とデスク用に購入しました。下の写真より、調光式ダウンライトの下に遮光カーテンが取り付けられたことがわかります。
2018/3/5 – 9週目
今週は清掃と最後の仕上げです。上の方の写真で赤い椅子を御覧になられたかと思いますが、結局捨てることにしました。遠くから見ると素敵に見えますが、擦り切れている部分がいくつかありました。またこの椅子がない方が部屋のスペースがより広く見えます。今週は残ったアイテムを終わらせます。Costcoでエネルギー効率の良い6インチのLEDダウンライトが2パック$10以下で売られていたため購入しました。キッチンとバスルームの電気を購入したLEDダウンライトに差し替えることによりエネルギー効率が上がりモダンな感じに仕上がりました。入口のドア近くの壁には新しく鏡を設置予定です。新しいシャワーカーテンもそろそろ手に入る頃です。
この時点では、アプライアンスはこれまでのものを使うことにしました。正直古さを感じさせるため、近い内に買い替える予定ですが、今週は対応しません。すぐにでもこのユニットを貸出し、収入を生むようにしたいからです。4週間で終わらせたかったプロジェクトは結局9週間かかってしまいました。パーキンソンの法則の通り、仕事量が本来の時間数よりも膨張しました。
その後イリカイアパートのユニット#327は、弊社お勧めのバケレン管理会社WaikikiBeachRentals.comにより貸し出されるようになりました。予約状況や宿泊費はこちらのリンク先から確認できます：イリカイ#327とイリカイ#712
2018/3/8 – 当物件のリモデルの話はここまでで、次のリモデルのプロジェクトを乞うご期待ください。
